ベトナム国会は10月22日、政府提出の提案書および審査報告を聴取し、土地法（改正案）、住宅法（改正案）、不動産業法（改正案）の3法案に関する分科会討議を行いました。
レ・ミン・フン首相（ハイフォン市選出国会議員）が分科会で討議を行いました。
分科会討議において、レ・ミン・フン首相（ハイフォン市選出国会議員）は国会議員の意見を高く評価し、これら3つの改正法案が極めて重要であり相互に密接に関連していること、また国家の発展資源や国民の住まい、財産、生計に直接的な影響を与えるという評価に全面的に賛同しました。
政府は、施行時における同期性、統一性を確保し、重複や矛盾を排除して高い実行可能性を持たせるため、3つの法案に対する意見聴取を同時に実施するよう指示しました。現在までにこれら3法案に対して約88万5,000件以上の意見が寄せられており、政府は農業環境省、建設省、司法省に対し、綿密に研究して意見を取り入れるよう指導しています。
一部の内容について報告および明確化を行った首相は、過去に改正された3つの法律はいずれも2024年8月1日から施行されているものの、直近で党中央から多くの大方針、とりわけ土地法および関連法の改正に向けた主要な方針に関する決議第21号や、社会住宅や賃貸住宅などの一部分野の発展に関する管轄機関の結論が出されたと述べました。
さらに、2層制の地方自治モデルへの移行に伴い情勢が大きく変化し、都市の分類区分にも変更が生じています。現行の各法律の根拠の中にも、実務上多くの課題や障害が発生しています。同時に、国民、幹部、公務員、公務従事者、武装警察・軍関係者、学生、とりわけ大都市圏で働く労働者における住宅確保の切実な需要が極めて大きな課題となっています。
各法律の施行過程で生じた個別の問題について詳しく言及した首相は、住宅価格や不動産価格、とりわけ低所得者向け住宅の価格が依然として高止まりしている現状を指摘しました。また、不動産市場には依然として不透明な活動領域が存在していると表明しました。
これらの事態は、需要に適時に応え、実務上の課題を迅速に処理・解決するために法的枠組みを調整することを求めています。首相は、党中央、政治局、国会、国会常務委員会の指示を実行するため、政府は新たな方針や方向性を十全に法制化するだけでなく、必要な仕組みや政策を提案しなければならないと明らかにしました。
首相は、土地法改正案における最も重要な内容は土地の分類区分、ならびに土地利用の基本計画および実施計画に関するものであると述べました。
地価が高ければ国家予算の歳入は増加するものの、極めて大きな悪影響が生じます。
3つの法律の中で土地法が最も重要であると評価した首相は、土地法改正案における核心的内容は土地の分類区分、ならびに土地利用の基本計画および実施計画であると説明しました。
今回の改正案では、過度に細分化せず、農業用地、非農業用地、開発留保用地の3大グループに大括り化する方向で、土地分類の規定に大きな変更が加えられました。この分類方法の刷新は、計画策定の目的に資するだけでなく、土地収用、土地の割り当て、土地の賃貸、土地用途の変更、さらには土地使用料や賃料の算定、土地使用権証明書の発行といった土地に関する国家管理業務全般にも寄与します。
土地法、住宅法、不動産業法と並行して、政府は行政単位の範囲内で単一の統一された計画のみを策定することを目指し、計画法ならびに都市・農村計画法の改正を急ぐよう指示しています。その中で、土地分野は国家土地利用計画、国防土地利用計画、治安土地利用計画のみに集約されます。
省レベルにおいては、今後は独立した土地利用の基本計画や実施計画を策定せず、土地利用の内容を省の総合計画の一部として位置付けることで大幅に簡素化し、実務上の摩擦や障害を回避します。また社・坊（コミューン・街区）レベルでは、土地利用計画は簡素化、デジタル化され、各種計画に統合される方針です。
首相は、これが法案における極めて斬新な内容であり、土地利用の計画および実施計画に関する党中央の新たな見解を制度化したものであるとの認識を示しました。
計画に関連するもう一つの重要項目は水田用地の管理政策であり、法案では最低限の水田面積に関する硬直的な規定から、生産効率の低い水田の用途転換を認める方針へと転換していますが、国家食料安全保障の確保と転換管理の徹底は維持されます。その目的は、厳格な管理のもとで土地を発展のために最大限有効活用することにあります。
第2の大きな課題は、土地の収用、補償、および立ち退き支援・再定住です。首相は、土地収用は社会経済の発展と国家・公共の利益のためのものであり、法案は憲法と法律を遵守し、決議第21号をはじめとする関連決議を制度化して、収用の乱用を防ぎつつ、地方自治体の社会経済発展プロジェクトに支障を生じさせないよう厳格に規定していると述べました。
改正案は2024年土地法の土地収用に関する規定を継承しつつ、極めて具体的な基準に基づき6つのグループに分類する刷新を行っています。土地収用の対象として追加が必要なケースは国会が決定することになります。首相は、これにより土地収用の規定と対象は極めて明確かつ厳格になったと評価しました。
補償、支援、再定住に関して、決議第21号における極めて新しい観点の一つは、収用された財産に対する金銭的補償という思考から、国家が土地を収用する際に住民の生活を再建するという思考への転換です。首相は、これが決議第18号に代えて決議第21号を公布した際の党中央の最も重要な理念の一つであると強調しました。
これに基づき、法案は土地を収用された者に対し、収用目的と同一の用途を持つ土地、他の用途の土地、住宅、または金銭による補償を行うこと、都市プロジェクトにおいては現地での再定住配置を優先すること、収用された住宅用地を同一区画の残余面積または収用対象地と同じ社・坊にある自己の所有する別区画の土地と交換できることを定めています。
土地使用者が残余面積の収用を希望する場合、管轄機関が検討の上決定します。また、再定住区域には補償額や支払い能力に応じた多様な等級・広さの住宅が用意され、社会保障インフラが十全に整備されます。
「国家が土地を収用する際の住民の生活再建という観点において、書記長兼国家主席が何度も言及されたように最も重要なことは、住まいや住宅の手配にとどまらず、日々の生活、生計手段、そして文化施設、学校、医療などのインフラの整備にあります。法案はその基本方針を具体化しました」と首相は述べました。
土地の割り当て、賃貸、および用途転換について、決議第21号の精神を徹底し、法案では地方自治体が確固たる法的根拠に基づいて実施できるよう、オークション（競売）や入札を実施すべき場合と、これらが不要な場合とを明確に規定しています。
土地財政および地価について、法案は国家が地価を決定する規定を維持しつつも、地価は地価公示価格表および地価調整係数に基づいて算定されることとしています。地価の算定は、誠実、客観的、公開、透明性を確保し、各時期の発展目標に適合し、地価算定の順序・手続きを遵守し、土地データおよび関連専門データに基づいて、国家、土地使用者、投資家の間の利益を調和させる原則を担保しなければなりません。
首相は、法案では一般原則を定め、詳細な内容は政令などの下位規範で規定されると説明しました。地価公示価格表および地価調整係数は省レベルの人民評議会によって公布される必要があります。法案の規定は各プロジェクトにおける地価算定方法の簡素化と透明化を後押しし、実施期間を短縮して決議第21号の精神を正確に制度化します。
多くの議員の意見に賛同した首相は、具体的な地価算定基準について起草機関が引き続き研究を行うとしつつも、必要に応じて適時調整できるよう、これらの基準を法律の中に過度に硬直的に規定すべきではないとの考えを示しました。また首相は、国会が国会常務委員会への権限委譲を検討し、政府が必要に応じて地価算定の仕組みや基準について国会常務委員会の意見を求める形を提案しました。
各時期の発展目標に地価を合致させる方法について問題提起した首相は、決議第18号では市場価格に沿った地価という観点が示されていたものの、決議第21号においてこの観点の調整が迫られた経緯を説明しました。
さらに首相は、地価を完全に市場任せにした場合、各地方自治体は非常に高い競売結果に基づいて算定せざるを得ず、地価の高騰がプロジェクト費用を押し上げ、投資家の借入利息や行政手続きの長期化に伴う追加費用と相まって、不動産価格全般が過度に高騰してしまう実態を指摘しました。
したがって、発展目標に寄与するよう国家が地価を調整・管理することを明確に規定しなければなりません。地価が高騰しすぎれば、地方自治体は一時期こそ高い財政歳入を得られるかもしれませんが、社会経済の発展に対する副作用は極めて大きく、優先対象者に対する住宅価格の問題を解決することは永久に不可能となります。
首相は住宅法改正案に関連する一部の内容についてさらに詳しく言及しました。
「それゆえに私は、社会住宅や賃貸住宅に対する地価および住宅価格の調整が優先目標であると何度も強調してきました。そして住宅の所有という思考から、憲法の規定に基づき国家が住まいを確保する責任を負うという思考へと転換しなければなりません」と首相は表明しました。
土地使用者の権利と義務について、首相は議員各位の意見に賛同し、少数民族居住地域における貧困層および準貧困層の少数民族同胞に対する居住用地や生産用地の優遇政策を設けるとともに、厳格な管理を行う仕組みを維持する意向を示しました。
公証・認証に関する規定について、政府はデジタル変革の行程表や土地管理データの相互接続に適合する形で、公証・認証を義務付ける土地使用権行使の契約種別を政府が定めるよう国会が委任することを提案しました。首相は議員各位に対し、この問題について引き続き検討し意見を寄せるよう求めました。
土地法における地方分権・権限委譲および行政手続き改革について、首相は「地方が決定し、地方が実行し、地方が責任を負う」という精神に則り、十分に強力で明確、かつ合理的な分権・権限委譲を行うよう求めた政治局の結論に触れました。政府は法案の規定が適切であり、国会常務委員会の要請通り社・坊レベルの権限を具体化するとともに、十分な能力と資源を持つ社・坊に対して省レベルが自らの権限をさらに委譲できる柔軟性を持たせているとの認識を示しました。
また法案では、全国で統一された唯一の識別コードが各土地区画に付与され、国家データベースにおける識別コードの参照基盤として公的に使用されることが規定されています。
「土地データが正確・十分・清潔・生きた状態になれば、住民は行政手続きを簡単かつ円滑に行うことができます。そして行政手続きを処理する管轄機関や担当者は、公表されている土地データベースにすでに存在する書類の提出を求めてはなりません」と首相は明言しました。
これとともに、政府は矛盾や重複を避けるため、土地法改正案と不動産業法改正案における識別コードの規定を調整するよう指示しました。決議第21号の実行計画でも、2027年中に土地データを正確・十分・清潔・生きた状態に完成させて相互接続することが定められており、これは各級地方自治体の尽力に大きく依存し、相応の時間と資源の配分が必要となります。
首相は、農業環境省が各地方の土地データ構築状況を1時間単位で追跡するソフトウェアを更新しており、政府も進捗を把握して各地方を督促していると報告しました。土地データベースが完備されて初めて、不動産業データシステムや市民の個人識別コードとの連携が可能となります。
賃貸住宅の開発に集中的に取り組みます。
住宅法改正案に関連する内容をさらに説明した首相は、国民の住宅需要が膨大である一方で、支払い能力に見合った住宅の供給には多くの不備があり、現在の住宅構造が依然として所有に偏っているため、住宅類型が明確に区分されておらず、支援政策が最優先すべき社会住宅や賃貸住宅といった対象に的確に届いていないと指摘しました。
そのため法案では、「住宅はまず国民の住まい確保のためのものであり、社会保障と不可分である」という一貫した精神のもと、4つの住宅グループを明確に区分しています。
そのうち、商業住宅グループは市場メカニズムに従い、高所得者は市場の調整に基づいて高級住宅セグメントにアクセスします。
その他のグループには賃貸住宅、公用住宅、政策配慮住宅が含まれ、それぞれ独自の優遇制度と管理方式が適用されます。国家は住宅を丸抱えで補助するわけではありませんが、市場に完全にお任せにすることもありません。
公用住宅については、特に困難な社や国境・島嶼地域に異動・転勤・派遣された幹部、公務員、公務従事者が安心して最も厳しい環境で勤務できるよう、家賃を免除する政策が法案に追加されました。
並行して、賃貸住宅の開発に重点が置かれます。これは新たな政策であり、社会保障を確保し不動産投機の抑制に寄与するための優先目標かつ戦略的柱です。首相は、商業住宅の価格が高騰して国民の支払い能力を超え、若年労働者が住宅購入資金を蓄積するのに膨大な時間を要しているため、適正な価格で標準的な居住基準を満たした安定的・長期的な賃貸住宅への需要が極めて高い現状を指摘しました。現在の社会住宅は主に販売用であり、賃貸住宅は法律に盛り込まれているものの、その発展を後押しするための明確かつ具体的で実効性のある優遇策が不足していました。
そのため法案は賃貸住宅に関する独立した章を設け、地方住宅基金を通じた国家資本による賃貸住宅、民間投資による賃貸住宅、工業団地向け労働者宿泊施設を網羅しています。具体的な優遇措置とともに、国家の優遇政策が確実に国民への恩恵として還元されるよう、賃料は省レベルの人民委員会が定める枠組み価格を超えてはならないと規定しています。
首相は、法案の実効性を確保するために極めて不可欠とされる諸規定について国会議員らに説明を行いました。
さらに法案は、検証済みの社会住宅向け特別政策を法制化し、不正利得の防止を図っています。首相によると、一部の者が社会住宅を購入して5年経過後に市場価格で転売し、福祉政策を利殖の機会へと変質させて本来の崇高な目的を歪める恐れがあると関係当局が警告しています。そのため法案では、5年経過後も社会住宅の購入資格を持つ対象者にのみ転売を認める規定が盛り込まれました。各級行政機関も、社会住宅が常に社会保障エコシステム内に留まり、真の対象者に利用されるよう管理を強化する必要があります。
もう一つの刷新点は、商業住宅プロジェクトにおける社会住宅・賃貸住宅の整備義務の履行方法です。現行法では、商業住宅事業者は20％の用地を確保するか同等額の資金を納付することが義務付けられていますが、土地使用料の算定時期について住宅法と土地法との間で不一致がありました。そのため法案では規定を整備し、各地方が実情に基づいて判断できる環境を整えています。
法案には、都市部における宅地分譲（土地の細分化販売）を最大限抑制するための措置も盛り込まれています。これによると、特別都市、第1種都市、第2種都市の各街区（坊）において事業者は住宅を建設しなければならず、その他の地域は政府の基準に基づき各地方の実情に合わせて省レベルの人民委員会が決定します。この規定の背景として、首相は特に大都市では土地資源が極めて限られているため、高層住宅の開発に集中する必要があると説明しました。
集合住宅（マンション）の居住者の財産権の保護に関して、老朽化したマンションの建て替えが遅れている背景には、建築物の耐用年数経過時における所有者の権利と義務が明確でなかったことがあると首相は述べました。法案では、集合住宅の使用期限を建築物の耐用年数に応じて規定し、解体時には所有者に対する補償や再定住支援、または再建資金の拠出を定め、建て替えを都市再開発と連動させる方針です。
管理運営における紛争を抑制するため、法案は専有部分と共用部分の区分を明確化しており、政府の施行案内政令案においても実務上の障害を確実に解消できるよう極めて具体的に言及される方針です。
不動産業法改正案について、首相は事業情報や法的状況の公開の遅れ・不備、脱法的な資金調達、購入者への権利証明書発行をめぐる長期紛争、煩雑な営業条件や手続き、土地法、投資法、消費者保護法との規定の重複など、現在の課題を列挙しました。決議第21号は、透明で健全、かつ安定した不動産市場を発展させ、投機を厳格に管理し、正確・十分・清潔・生きた状態のデータを構築することを求めています。
このため政府は起草機関に対し、統一された不動産取引プロセスおよび電子識別コードを具体的に完成させ、取引類型ごとに個別の調整を行うとともに、不動産取引の原則およびプロセス枠組みを追加するよう指示しました。
将来完成する住宅や宿泊用建築物の床面積を購入する消費者を保護するため、法案では販売や割賦賃貸を行う前に、事業者が販売・割賦賃貸の適格条件を満たしている旨を省レベルの管轄機関へ書面で通知し、銀行から財務義務の保証承諾を得ることを義務付けています。事業者が要件を満たさないまま手付金を徴収する脱法行為を防ぐため、手付金の徴収は予定価格の5％以下に制限され、事業が営業条件を満たした場合にのみ認められます。
首相はまた、法案を実務に定着させ、不動産取引における不備や課題を解決するために不可欠と評価される諸規定について国会議員らに報告しました。
首相は、国会各機関の審査意見や国会議員の意見を十全に受け止めて説明責任を果たし、法案および各種施行案内文書を完成させるよう政府が各機関を指導していくと述べました。
